◆「賃貸ｖｓ購入」・「新築ｖｓ中古」・「マンションｖｓ戸建て」
タイトルの「賃貸ｖｓ購入」など、よくある比較を並べてみました。
不動産の購入を考えるとき、必ず対比される言葉ですよね。
答えは難しいのですが、「どっちがトクなんだろう？」という方への参考になればと思い、お伝えしたいと思います。
キーワードは「経費・低金利・資産性・権利・相場・安全・老後・流動性」です。
◎ 賃貸は気軽に引越しできたり、住みたいところへ住めるなどといった利便性があります。
ただ、その賃料はどこから支払われているでしょうか？
社宅として会社が負担している。自分の会社で経費として支出している。
などといった場合は良いかもしれません。
もし、ご自分の収入から支払っているのであれば、5年以上の期間、大家さんへの支払いを
続けるのはもったいないのではないでしょうか？
たとえワンルームで賃料が8万としても、５年間で更新料などもあわせれば５，０００，０００円にもなります。
でも、購入するには長い期間、住宅ローンという「借金」を負わなければならないと、ご心配される方もいると思います。
購入の選択には、現在の低金利が重要なワードです。金利の負担が極端に少ないという事が、賃貸（賃料を支払う）との
比較を鮮明にしています。
例えば2000万円の借入の場合（35年変動金利）1.%と4％での比較をすると
４％では毎月支払い、８８５５５円。トータル支払い金額は3719万になるのに対し、
1％では、毎月支払い、５６４５７円トータル支払い金額は2370万。金利負担は僅か370万なのです。
変動金利の選択が、将来金利が上がったときにはリスクになるのでは？
といったご意見もよく利きます。
今年の9月で終了となりますが、「フラット35Ｓ」という商品は、後で振り返ってみおると、多分、住宅ローン商品としては、
最高のものとなるのではないでしょうか
固定金利で当初10年とはいえ、1.4％程度の金利でお借入が可能となります。
変動金利の選択でも、途中での固定への切り替えも可能ですし、
一番重要な選択は、無理な借入をしないで（収入に対しての返済金額）、
繰上げ返済も十分可能な預貯金を蓄えるということではないでしょうか？
金利が低いということは、元金の減り具合も早くなります。
2000万円を変動金利1％のお借りいれをして、10年後の残金は約1500万円です。
ちょっと頑張って、賃料8万円を払ったいたことにし、56457円の支払いの差額分を10年間貯蓄すれば、約280万円にもなります。
早い段階で繰上げ返済にまわしていけば、元金はもっと減っていきます。
来年度から段階的に減っていきますが、住宅ローン減税の恩恵も大きいと思います。
（今年度の入居であれば、ご夫婦共有での購入で、最大800万円の減税が可能）
◎ 「購入」と賃貸の最大の差は、資産を持つということです。
もちろん、賃貸マンション（アパート）よりも、充実した機能を持つ分譲マンションへの居住も満足できると思います。
リフォームなどもお好みでできるかもしれません。
ここで重要なのは、資産を持つため、その資産の将来価値というものをしっかりと見極めることです。
2000万円で購入したマンションが、10年後1800万円で売却できれば、200万円と金利分が支出です。
10年後売却せず、お住み替えをして、賃貸で貸す場合、120,000円の賃料であれば、税金や固定費などを除けば、
毎月約６３，０００円（年間７５０，０００円）もの収入になります。
この見極め方は、将来、「賃料」が維持できるかという事につきます。
（立地、利便性、マンションの管理状況などが大きな要素）
たとえ、築年が古いマンションでも、将来価値の下がりづらいマンションはあるのです。
◎ さて、少し長くなりました。
ここまでお読みいただいた方は、住宅ローンはいつまで借りることができるかご存知でしょうか？
銀行の基準では、20歳以上71歳未満などとなっていると思いますが、
70歳になって実際借りることができるでしょうか？
現実的には難しいです。
実際は、安定した会社に勤務していて、50台半ばくらいが限度ではないでしょうか
「住宅はできるだけ若いときに購入する」という原則があります。これは、返済が早く終わることと、
健康であるということです。
実際、ガンや、糖尿病、（最近ではうつ病なども）の既病歴があっては、住宅ローンは借りることができません。
正確には、住宅ローンを借りる際の、団体信用生命保険に加入できなくなります。
これは、借入した方に万が一の事（死亡や１級障害など）があった場合、保険でローンの残債務を支払うことになります。
残されたご家族への大きな保証となります。
「年齢や健康」ということが、大きなお借入を可能とする「権利」となるわけです。
◎ 新築マンションのよさは、たくさんあると思います。
ただ、どうしてもモデルルーム販売となるため、実際の室内や、眺望などがつかめないまま、購入に至ってしまいます。
（想像よりも良かったというケースもあると思います）
未使用のピッカピカの住居に引越しすることは、わくわくしますよね。
ただ、一般的には、購入価格に、広告経費なども含めた利益があるため、中古として売却する場合、
購入価格よりもかなり下がってしまいます。
平成15年から17年くらいは不動産価格が最も下がった年で、この頃に都心部で購入された方は、
新築価格よりも値段が上がったマンションも多くありました。
ただ、全国的にみて、将来価値の乏しいところは、取引価格に反映されてきます。
中古マンションは相場取引のため、将来価値の高いエリアや建物は、一定の年数から、値段が下がりづらいという傾向になります。
よいエリアで、将来価値の高い中古マンションを、気になるお風呂やキッチン、おトイレなど新規にして、居住することも
ひとつの選択枝と思います。
マンションは戸建てよりも、売却しやすい、貸しやすい（老後の資金充当など）、メンテナンス（建物全体など）も
メリットがあるといわれています。
ただ、なんといっても、安全性と思います。
戸建ても、もちろん耐震性などはどんどん進歩しています。
ただ、住宅はまず「命を守る箱」という視点にたつと、火災や震災などから命を守るという点では
マンションが一歩前にでます。
色々なご心配をされる方もいらっしゃると思いますが、マンションが倒壊（強さは様々な災害で証明されています）するという可能性よりも、
（現実的には考えられないのではないでしょうか）
交通事故や火災によるリスクを考えると、マンションを低金利で購入して、生命保険（住宅ローン金利に保険料が含まれます）に加入し、
火災や地震保険でリスクをカバーして、家具などの倒れることのないようにしていくことが大切なのではないでしょうか。
レッツでは、より良いご選択のお手伝いができるように頑張っていきます。
（担当 小沼）