■2012年1月アーカイブ
ご成約いただき誠にありがとうございます。（３月）
立地と管理の良いマンションにて、ご家族で
お過ごしいただけるかと存じます。
売主様も遠方よりお越しいただきありがとうございました。
（担当 小沼）
管理の良いマンションです。
エントランス改修を以前行い、オートロックとなっています。
また、セキュリティ面は管理人さんが常駐ということが一番の安心です。
シャンボール第２目白 価格2080万円
豊島区高田2-12-21
RC造６階建ての５階部分
間取り２DK 47.68平米
管理費8500円 修繕金13400円
JR目白駅（徒歩約１２分）に加えて
副都心線の開業により、ぐっと便利になりました。
雑司が谷駅より徒歩約４分です。
ご案内受付中です。
担当 小沼 0120-72-0246
タイトルの「賃貸ｖｓ購入」など、よくある比較を並べてみました。
不動産の購入を考えるとき、必ず対比される言葉ですよね。
答えは難しいのですが、「どっちがトクなんだろう？」という方への参考になればと思い、お伝えしたいと思います。
キーワードは「経費・低金利・資産性・権利・相場・安全・老後・流動性」です。
◎ 賃貸は気軽に引越しできたり、住みたいところへ住めるなどといった利便性があります。
ただ、その賃料はどこから支払われているでしょうか？
社宅として会社が負担している。自分の会社で経費として支出している。
などといった場合は良いかもしれません。
もし、ご自分の収入から支払っているのであれば、5年以上の期間、大家さんへの支払いを
続けるのはもったいないのではないでしょうか？
たとえワンルームで賃料が8万としても、５年間で更新料などもあわせれば５，０００，０００円にもなります。
でも、購入するには長い期間、住宅ローンという「借金」を負わなければならないと、ご心配される方もいると思います。
購入の選択には、現在の低金利が重要なワードです。金利の負担が極端に少ないという事が、賃貸（賃料を支払う）との
比較を鮮明にしています。
例えば2000万円の借入の場合（35年変動金利）1.%と4％での比較をすると
４％では毎月支払い、８８５５５円。トータル支払い金額は3719万になるのに対し、
1％では、毎月支払い、５６４５７円トータル支払い金額は2370万。金利負担は僅か370万なのです。
変動金利の選択が、将来金利が上がったときにはリスクになるのでは？
といったご意見もよく利きます。
今年の9月で終了となりますが、「フラット35Ｓ」という商品は、後で振り返ってみおると、多分、住宅ローン商品としては、
最高のものとなるのではないでしょうか
固定金利で当初10年とはいえ、1.4％程度の金利でお借入が可能となります。
変動金利の選択でも、途中での固定への切り替えも可能ですし、
一番重要な選択は、無理な借入をしないで（収入に対しての返済金額）、
繰上げ返済も十分可能な預貯金を蓄えるということではないでしょうか？
金利が低いということは、元金の減り具合も早くなります。
2000万円を変動金利1％のお借りいれをして、10年後の残金は約1500万円です。
ちょっと頑張って、賃料8万円を払ったいたことにし、56457円の支払いの差額分を10年間貯蓄すれば、約280万円にもなります。
早い段階で繰上げ返済にまわしていけば、元金はもっと減っていきます。
来年度から段階的に減っていきますが、住宅ローン減税の恩恵も大きいと思います。
（今年度の入居であれば、ご夫婦共有での購入で、最大800万円の減税が可能）
◎ 「購入」と賃貸の最大の差は、資産を持つということです。
もちろん、賃貸マンション（アパート）よりも、充実した機能を持つ分譲マンションへの居住も満足できると思います。
リフォームなどもお好みでできるかもしれません。
ここで重要なのは、資産を持つため、その資産の将来価値というものをしっかりと見極めることです。
2000万円で購入したマンションが、10年後1800万円で売却できれば、200万円と金利分が支出です。
10年後売却せず、お住み替えをして、賃貸で貸す場合、120,000円の賃料であれば、税金や固定費などを除けば、
毎月約６３，０００円（年間７５０，０００円）もの収入になります。
この見極め方は、将来、「賃料」が維持できるかという事につきます。
（立地、利便性、マンションの管理状況などが大きな要素）
たとえ、築年が古いマンションでも、将来価値の下がりづらいマンションはあるのです。
◎ さて、少し長くなりました。
ここまでお読みいただいた方は、住宅ローンはいつまで借りることができるかご存知でしょうか？
銀行の基準では、20歳以上71歳未満などとなっていると思いますが、
70歳になって実際借りることができるでしょうか？
現実的には難しいです。
実際は、安定した会社に勤務していて、50台半ばくらいが限度ではないでしょうか
「住宅はできるだけ若いときに購入する」という原則があります。これは、返済が早く終わることと、
健康であるということです。
実際、ガンや、糖尿病、（最近ではうつ病なども）の既病歴があっては、住宅ローンは借りることができません。
正確には、住宅ローンを借りる際の、団体信用生命保険に加入できなくなります。
これは、借入した方に万が一の事（死亡や１級障害など）があった場合、保険でローンの残債務を支払うことになります。
残されたご家族への大きな保証となります。
「年齢や健康」ということが、大きなお借入を可能とする「権利」となるわけです。
◎ 新築マンションのよさは、たくさんあると思います。
ただ、どうしてもモデルルーム販売となるため、実際の室内や、眺望などがつかめないまま、購入に至ってしまいます。
（想像よりも良かったというケースもあると思います）
未使用のピッカピカの住居に引越しすることは、わくわくしますよね。
ただ、一般的には、購入価格に、広告経費なども含めた利益があるため、中古として売却する場合、
購入価格よりもかなり下がってしまいます。
平成15年から17年くらいは不動産価格が最も下がった年で、この頃に都心部で購入された方は、
新築価格よりも値段が上がったマンションも多くありました。
ただ、全国的にみて、将来価値の乏しいところは、取引価格に反映されてきます。
中古マンションは相場取引のため、将来価値の高いエリアや建物は、一定の年数から、値段が下がりづらいという傾向になります。
よいエリアで、将来価値の高い中古マンションを、気になるお風呂やキッチン、おトイレなど新規にして、居住することも
ひとつの選択枝と思います。
マンションは戸建てよりも、売却しやすい、貸しやすい（老後の資金充当など）、メンテナンス（建物全体など）も
メリットがあるといわれています。
ただ、なんといっても、安全性と思います。
戸建ても、もちろん耐震性などはどんどん進歩しています。
ただ、住宅はまず「命を守る箱」という視点にたつと、火災や震災などから命を守るという点では
マンションが一歩前にでます。
色々なご心配をされる方もいらっしゃると思いますが、マンションが倒壊（強さは様々な災害で証明されています）するという可能性よりも、
（現実的には考えられないのではないでしょうか）
交通事故や火災によるリスクを考えると、マンションを低金利で購入して、生命保険（住宅ローン金利に保険料が含まれます）に加入し、
火災や地震保険でリスクをカバーして、家具などの倒れることのないようにしていくことが大切なのではないでしょうか。
レッツでは、より良いご選択のお手伝いができるように頑張っていきます。
（担当 小沼）
よく、入居が決まらないという相談をうけます。
賃貸経営は、毎月毎月決まったお金（お家賃）が入ってくる商売です。
よって、その商品と、その商品の販売方法（広告や条件など）によって成果がでます。
ご相談を受けた場合
まず第一にお部屋を見に行きます。
お部屋の管理状況、リフォーム状況などを確認します。
その次に、募集状況の確認です。
図面の見せ方。良い点は伝わっているのか？
他の物件との差別化はできているのか？
賃料は適正か？
ネット広告はどういう状況か？
このくらいまで調べていきますと、たいてい原因がわかります。
毎月150000円のお金を手にするためには、
（賃料15万というのは、１日何もしなくても、5000円も入ってくるんです）
そのためには色んな工夫が必要と思います。
賃料相場が15万なのに10万円で募集したら、即、きまるでしょう。
「そんなの当たり前だよ」という声が聞こえます。
では、いざ適正な賃料は？となると、適正な賃料を算出することは難しいのです。
難しさの原因は、貸し手にとっての適正賃料と借り手にとっての適正賃料の考え方の違いがあるからと
思っています。
眺望日当たりよく、駐車場があり、ペットも大型犬飼育可能で、礼金敷金ゼロ！
なんていうお部屋は、ゴールドレトリバーを飼っている方は17万でも借りるかもしれません。
15万円の賃料を10万円にするのは極端でも、12万円くらいで10年も気持ちよく住んでもらえれば、
空き室やリフォームコストを考えれば、貸し手にとってはトクになるかもしれません。
大切なことは、いかに高い賃料で貸せるかということではなく、
貸主も借主もどれだけ満足できるかという視点ではないでしょうか
実際、相場より高い賃料で決まった部屋は早期に退出する傾向が高いです。
入居募集に力を入れる大家さんはいますが、
「住み続けていただく」コトに力をいれる大家さんは、はたしてどれくらいいるのでしょうか？
その調整が我々の「シゴト」です。
募集物件をたくさん抱えて、「決まらないのは賃料が高いからです」
という賃貸営業マンの言葉の前に、
当社レッツの担当者と、一緒にお部屋を見に行きましょう！
現場に必ず答えがあります。（どこかで聞いたようなセリフですね
）
入居きめの秘訣はレッツの担当者と一緒にお部屋を
見にいくことです（お忙しくて一緒にはというオーナーさんへは、ご依頼いただければ
先にみてきます。現状の分析と対策を一緒に考えませんか？）
品川担当 小沼〈こぬま）
フリーダイヤル 0120-72-0246
新逗子駅から葉山マリーナ周辺のご案内です。
新逗子駅から、洒落た戸建てのカフェを右に見ながら、海方面へ進みます。
渚マリーナ（これから出航ですね）
渚橋の下をくぐると、逗子の海岸です！！
デニーズはお洒落なカフェに変わっていました。（ファミレスはデートスポットから、家族のお食事どころに変わってしまいましたが、
ここにあったデニーズは、未だにときめくファミレスでしたよね
同じように瀬田のプレストンウッドなど懐かしいです。
ちなみに、葉山の先にある海岸沿いのデニーズは「ときめく」ファミレスです。ユーミン・サザン世代も納得スポットなのでは？）
葉山マリーナ周辺です。「ラ・マーレ」などGOODスポットです。
葉山マリーナ。。
バス停もいい雰囲気です。
こんなエリアで居住できるのが、ご紹介中の「パークハイム逗子」です。
場所は「あぶずりバス停」の手前です。
逗子湾の先に江ノ島・富士山を望むマンションのご紹介です。
目の前が海岸です。(写真はバルコニーからの撮影です）
葉山マリーナも近くです（徒歩約４分）
室内は平成19年にリフォームを行いました。
ホワイト基調の明るいお部屋です。
お部屋のどこにいても、気持ちの良い風が入ります。
是非一度ご覧ください！！
パークハイム逗子
住所 逗子市桜山9-2-43
ＲＣ造 ４階建て４階部分
三井建設施工
78.81平米 2LDK 4980万円
（敷地内パーキング（平置）空き有）
